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    [資料]改造寫字樓或火爆房地產市場尋“升級”機會
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    隨著招拍掛市場拿地越來越難,中國的房地產市場進進到存量和增量并存的階段,存量部分份額正變得更大。
    根據戴德梁行提供的相關數據,在土地運用上,中國與西方國家相比,還有一個很大的空間往追趕。以工業用地為例,上海工業用地占比約20%,東京和紐約工業用地占比不到5%。但從每一個平方米的產值來瞧,中國只有東京和紐約的產值的一半。
    這意味著土地閑置或者土地的價值還有很大的發展空間。戴德梁行亞太區董事局主席張國正認為這正是城市存量更新發展的機遇,即重新整合這些存量資源,把土地上樓宇的經濟進行最大力的釋放。
    張國正表示,當今中國正處于城市更新4.0時代,即以“存量換新,內涵增值”為發展的訴求時代。而城市更新1.0時代為建筑推倒重建沒有規劃,2.0時代追求增量,3.0時代是高品質物業驅動下從量到質的改變。
    物業改造是城市更新4.0時代的要害所在,同時寫字樓的改造又是物業改造中的重頭戲。為了鼓勵寫字樓節能減排的發展,發改委對中低端寫字樓節能改造成立有“節能發展專項基金”,假如寫字樓按照國家的標準進行節能減排,發改委將會給予5000萬元的補貼基金。
    資本和開發商也已經注重到城市存量更新市場。以中融長河資本為例,其比較關注的是一二線城市的寫字樓的存量更新。中融往年在北京參與了兩個城市更新的項目。在東北三環的百盛太陽宮,中融將百盛由以前純粹的商業零售改造成為一個集辦公、商業、娛樂、文化為一體的一個商業綜合體。在菜市口開元名都酒店,中融將其由原來的酒店改造成甲級寫字樓。
    在開發商中,梵悅地產、中糧都是城市存量更新市場中的重要代表。以中糧為例,中糧廣場經過改造,在B1做了一個2000平米中糧生活的空間,在整個地下二層的11000平米做了共享空間,在C座做了Coffice體系,用手機進行進門操作,真正實現了手機一卡通的功能。
    值得一提的是,城市存量更新市場尤其是最被關注的寫字樓市場存在著大量的機會。根據戴德梁行相關數據,紐約寫字樓市場有3900萬平方米,倫敦有2300萬平方米,而北京目前寫字樓市場是1700萬平方米。 華潤融德首席投資官黃春雨接受記者采訪時稱,北京的經濟體量,在未來十年或者五年其發展可能會和紐約、倫敦齊頭并進的。在這個大的判定下,寫字樓的市場也應該和紐約、倫敦是一個級別的。
    市場正迎來更好的機會,但要害問題是寫字樓改造后該怎么繼續往下走,即如何進行運營。事實上存量改造在2014年已經成為熱點,現在同質化競爭越來越激烈下,運營正成為改造后項目面臨的重要問題。中糧置地北京公司副總經理孫天立認為,運營帶來的黏性和提升,是內容的提升,硬件條件一致,服務更好,客戶才會到我這里續約,這才是運營真正的利好。
    梵天地產董事長邢鵬表達了同樣的瞧法,他稱,未來城市更新市場中,改造能力并不是多高的一個門檻,后期運營會是這個細分市場里面一個非常高的門檻。
    另外,邢鵬還提到,與政府相關部門溝通、稅籌等也是城市存量市場更新中重要的難點,“這并不是一個比重新蓋一個新項目更輕易的事情”。
    對于寫字樓的全面改造生意或將爆發,這是房地產市場的一件大事。這些的發展還需要政府部門給予我們很大的支持才能讓其得到很好的發展。
     

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